Среда, 26.04.2017, 08:56
Legal Turkey
Законодательство Турции
Главная | Регистрация | Вход Приветствую Вас Гость | RSS
Категории раздела
Семейное право [2]
Статьи по турецкому семейному праву.
Трудовое право [0]
Статьи по турецкому трудовому праву.
Гражданское право [2]
Статьи по турецкому гражданскому праву.
Коммерческое право [1]
Статьи по турецкому коммерческому праву.
Уголовное право [0]
Статьи по турецкому уголовному праву.
Законодательство об иностранцах [5]
Статьи по турецкому законодательству об иностранцах.
Международное право [6]
Двусторонние и многосторонние международные договора, турецкое международное частное право.
Наш опрос
Какая область турецкого законодательства Вас больше интересует?
Всего ответов: 876
Статистика
Rambler's Top100
Поиск
Главная » Статьи » Законодательство об иностранцах

Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul alırken yaşadıkları sorunlar ve bu sorunların önlenmesi için yapılabilecek çalışmalar
Son yıllarda birçok yabancı uyruklu kişi Türkiye’de ve özellikle Antalya il sınırları içerisinde tatil amaçlı veya yerleşim amaçlı, daire veya villa tipi ev satın almaktadır. Aynı zamanda, yabancılar tarafından yatırım ve inşaat amaçlı arsa alımları da çoğalmaktadır. Bu yabancılar arasında Rusların ve eski SSCB devletlerinden gelen diğer yabancıların sayısı pek çok olduğu hepimizce bilinmektedir. Kural olarak, Türkiye’de ev satın alıp buraya yerleşen veya tatil yapmaya gelen yabancılar burada çok mutlu oluyorlar, Antalya’nın güneşini ve dürüst ve misafirperver halkını çok seviyorlar. Ama malesef bazen olumsuz olaylar da karşımıza çıkar, ve bu hukuk konferansı çerçevesinde bizim görevimiz bu tür sorunlardan bahsetmek ve bu sorunlara çözüm bulmak için çalışmalar başlatmak diyebiliriz.

Gayrimenkul alımı gibi ciddi bir akit yapma niyetinde olan bir kişi tabii ki, her zamankinden daha da çok dikkatli ve tedbirli olmayı bilmelidir. Nihayet, adam kendine bir ev satın alacak, pazara gidip iki-üç kilo portakal almıyor ki!.. Bu kadar önemli bir karar alınırken, alıcının; tecrübeli, bilgili ve her açıdan işin uzmanı olan kişiyle ve hatta kişilerle danışması çok faydalı olur.  Bu konu, Türk vatandaşı için ne kadar önemliyse, yabancı uyruklu kişi için iki kat daha da önemlidir, çünkü bırakın mevzuatını, dilini bile bilmediği bir ülkede gayrimenkul almaya karar verecek...

"Gayrimenkul satın alınırken dikkat edilmesi gereken hususlar” dediğimizde karşımıza bir sürü önemli husus çıkar. Bunları çok kısa bir şekilde, ana hatlarıyla belirttikten sonra, asıl konumuz olan YABANCILARIN GAYRİMENKUL ALIRKEN YAŞADIKLARI SORUNLAR’a gireceğiz.

Genel anlamda bu hususlar kendi içerisinde teknik, ekonomik, sosyal, hukuki hususlar diye çeşitlendirilebilir. Teknik hususlar; arsalar için imar durumu ve bununla ilgili detaylar; hazır bir ev alınırken bunun inşaat kalitesi ile iskân ve numarataj durumu; genel anlamda konumu, teknik donanımı vs. Ekonomik hususlara kısaca değinecek olursak bunlar; gayrimenkulün satış bedeli, bu bedel ile rayiç değeri arasındaki fark, satıştan doğacak harçlar ve vergiler vs. Sosyal hususlar açısından ise şunu söyleyebiliriz; "Bir ev satın alırken sadece oturulacak bir mesken değil, yanında da bir sürü komşu ediniriz”.

Hukuki hususlar ise tüm bunlardan belki de en önemli olanlardır. Çünkü hukuki anlamda hata yapan alıcı çok zor bir duruma düşebilir, hatta bazen hem ödediği parayı, hem de satın almak istediği gayrimenkulü kaybeder. Hukuki hususlar derken; mülkiyet durumu, gayrimenkul üzerinde ipotek veya haciz gibi takyidatların olup olmaması, satıcının yetkileri, üçüncü kişilerin hak iddia etme olasılığı veya mahkemelik olma durumu gibi hususlar iyice araştırılmalı ve gerekli önlemler alınmalıdır.

Nihayet, gelelim özellikle yabancıların yaşadıkları hukuki sorunlara... Konuya hâkim olan herkesin bildiği gibi, mevcut hukuki düzenlemeler çerçevesinde gayrimenkul alıcısı olan bir yabancı; hukuki açıdan geçerli olan gayrimenkul alım-satım sözleşmesini ancak Tapu Sicil Müdürlüğünde yapabilir. Bunun için ise Ege Ordu Komutanlığından izin alınması şarttır, ki bununla ilgili resmi yazışmalar son zamanlarda bir-iki ay civarında sürer, daha önceki dönemlerde ise aylarca devam edebilirdi. Noterliklerde düzenlenebilen ve sonra da Tapu Siciline şerh edilebilen Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi için de noterler aynı izni ararlar, dolayısıyla yabancı alıcı için bunun pek bir kullanılabilirliği yoktur. Haricen, yani taraflar arasında adî yazılı şekilde düzenlenen gayrimenkul alım-satım sözleşmesinin ise mahkeme yoluyla uygulanma imkanı yani yabancı uyruklu alıcının haklarını koruma imkanı yok denecek kadar zayıftır, çünkü 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 237. Maddesi uyarınca; "Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır”. Dolayısıyla, adi yazılı sözleşmeye dayanılarak, gayrimenkul üzerindeki mülkiyet hakkının alıcıya devri ve tescili talep edilemez, ancak bu sözleşme yazılı bir delil olarak nitelendirilerek ödenen paraların geri iadesi talep edilebilir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden kaynaklanan alacak hakkının temliki niteliğinde olan sözleşmeler bunun istisnasıdır, ama bunların da uygulanabilirliği çok zor ve zayıf bir ihtimaldir.

Ne yazık ki yabancı alıcılar bu hukuki hususları bilmediklerinden dolayı, adi yazılı şekilde düzenleyip imzaladıkları sözleşmeleri yeterli görüyorlar, sözleşmenin imzalandığı andan itibaren alıcı olarak kendi haklarının güvence altında olduğunu sanıyorlar. Halbuki gayrimenkul üzerindeki mülkiyet hakkı alıcıya ancak tapuda devir ve tescil ile geçeceğinden dolayı, bu işlem yapılana kadar her şey olabilir; gayrimenkul üzerine haciz gelebilir, üçüncü kişi hak iddia edebilir, hatta bu gayrimenkul kötüniyetli satıcı tarafından bankaya ipotek verilebilir veya üçüncü kişiye satılıp devredilebilir. Üzülerek belirtmeliyiz ki, bunun gibi kötü örnekler gittikçe çoğalmaktadır. Kendini böyle bir durumda bulan bir yabancı alıcı, satıcı ile anlaşamaz ise çareyi avukatlarda arar, ama bu durumda kural olarak ancak ödediği paranın iadesini satıcıdan talep edebilir, ki bu da; borçlunun ödeme gücüne ve mülkiyetindeki likit yani paraya çevrilebilir bir malvarlığının bulunmasına bağlı olmakla birlikte yıllarca sürebilir.

Özetleyecek olursak; yabancı uyruklu bir alıcı Türkiye’de gayrimenkul satın alırken, geçerli bir alım-satım sözleşmesini ancak Tapu Sicil Müdürlüğünde yapabilir ve bununla mülkiyet hakkını devralmış olur ve doğal olarak en doğrusu, satış bedelini satıcıya bu aşamada ödemektir. Ama satıcı taraf genellikle Ege Ordu’dan gelecek izni beklemek istemez, satış bedelinin tamamını değilse de büyük bir kısmını hemen almak ister. Alıcı ise beğendiği evi kaçırmamak için genellikle parayı verir ve hiç bir önlem almadan bekler.

Peki, yukarıda bahsedildiği gibi olumsuz olayların önlenmesi için neler yapılabilir? Mevcut yasal düzenlemeler çerçevesinde alıcının haklarını korumaya yarayan en elverişli ve etken enstrüman; "ipotek”tir. Yani satış bedelinin tamamı veya bir kısmı, mülkiyet hakkının tapudan devir ve tescilinden önce ödenir ise, ödenen tutar kadar alıcı lehine tapu sicilinde ipotek tesis edilebilir. Bunun ne gibi faydası olur? Üzerinde ipotek bulunan bir gayrimenkul artık kural olarak bankaya ipotek verilemez, üçüncü kişiye satılsa da borç gayrimenkule bağlı kalacağından dolayı doğal olarak bu tür satışlar pek olmaz, çünkü her ihtimalde bu ipotek kolaylıkla paraya çevrilebilir. Yine, ileride gayrimenkule haciz gelse de ipotekten sonra geleceğinden dolayı alıcının kendi parasını kurtarma imkanı oldukça güçlü olur. Ama yine de bu önlem tam olarak alıcıyı koruyamaz, çünkü kötüniyetli satıcı isterse ipotekli evi muvazaalı olarak başkasına devredebilir, alıcıyı da yıllarca oyalayabilir...

Konuya daha geniş açıdan ve biraz da yukarıdan bakacak olursak, özellikle yabancı uyruklu alıcıları ve aynı zamanda dürüst ve iyiniyetli satıcıları koruyacak farklı bir resmi satış şekli geliştirilebilir diye düşünüyoruz. Örneğin, buna "Yabancı Uyrukluya Satış Vaadi Sözleşmesi” denebilir ve bu sözleşmenin esaslı unsurları aşağıdaki gibi olabilir;
1. Tapu Sicilinde şerh edilecek "Yabancı Uyrukluya Satış Vaadi Sözleşmesi” geçerli olsun,
2. Her iki taraf için kararlaştırılan cezai şartlar da yasal düzenlemede belirtilen üst limiti geçmeyecek şekilde geçerli olsun ve bu cezai şartın tutarı alıcı tarafından özel hesaba bloke edilsin ve
     a. satış işlemi alıcıdan kaynaklanan nedenle gerçekleşmezse satıcıya bloke edilen hesaptan ödensin
      b. ya da satış işlemi satıcıdan kaynaklanan nedenle gerçekleşmezse alıcıya bloke edilen para geri ödenip gayrimenkul üzerinde kanuni ipotek şeklinde cezai şart alacağı devam etsin ve tahsil edilebilsin,
3. satış gerçekleşene kadar veya gerçekleşmeyeceği kesinleşene kadar satıcının gayrimenkul üzerindeki her türlü tasarruf hakkı askıya alınmış olsun,
4. resmi yazışmalar yapılıp Ege Ordu Komutanlığından cevap geldiğinde ise her iki tarafa veya yetkili temsilcilerine Türkiye’deki adreslerine tebliğ edilsin ve
5. tebliğ tarihinden itibaren belirli bir süre içerisinde (mesela 15 günde) taraflar alım-satım niyetlerini kesin bir şekilde bildirsinler ve işlemi tamamlasınlar ya da satıştan vazgeçen veya verilen süre içerisinde kesin kararını bildirmeyen olursa sözleşme feshedilsin ve
     a. alıcı vazgeçerse cezai şart satıcıya ödenerek tasarruf hakkının askıda olma durumu sona ersin
     b. satıcı vazgeçerse bloke edilen para alıcıya geri ödensin ve gayrimenkul üzerinde kanuni ipotek şeklinde alıcının tazminat alacağı şerh edilsin.


Burada açıklamaya çalıştığım sorunun bir çözümünün sonuçta bir şekilde geliştirilip kanunlaşmasını çok isterim ve umarım kısa bir zaman içerisinde yabancıların bu sorunu artık ortadan kalkacaktır. Bu Konferans kapsamında bu konuyu tartışmaya açma imkanı bulduğumuz için çok memnunum ve minnettarım, hepinize çok teşekkür ederim.


-----------------------------


Источник: http://original
Категория: Законодательство об иностранцах | Добавил: alexfedorov (29.04.2013) | Автор: Alexander Fedorov E W
Просмотров: 3419 | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Copyright LegalTurkey © 2017
Бесплатный конструктор сайтов - uCoz