Понедельник, 29.05.2017, 01:07
Legal Turkey
Законодательство Турции
Главная | Регистрация | Вход Приветствую Вас Гость | RSS
Категории раздела
Семейное право [2]
Статьи по турецкому семейному праву.
Трудовое право [0]
Статьи по турецкому трудовому праву.
Гражданское право [2]
Статьи по турецкому гражданскому праву.
Коммерческое право [1]
Статьи по турецкому коммерческому праву.
Уголовное право [0]
Статьи по турецкому уголовному праву.
Законодательство об иностранцах [5]
Статьи по турецкому законодательству об иностранцах.
Международное право [6]
Двусторонние и многосторонние международные договора, турецкое международное частное право.
Наш опрос
Какая область турецкого законодательства Вас больше интересует?
Всего ответов: 881
Статистика
Rambler's Top100
Поиск
Главная » Статьи » Гражданское право

Налогообложение дохода от сдачи в аренду недвижимости в Турции

1.            АРЕНДУ НЕОБХОДИМО ОПЛАЧИВАТЬ ЧЕРЕЗ БАНК!

Согласно Постановлению №268 Министерства финансов, опубликованному в Официальной газете от 29 июня 2008 года, с  1 ноября 2008 года аренда должна оплачиваться банковским или почтовым переводом:

1)      если месячная арендная плата за жилой объект недвижимости составялет 500 ТЛ и более,

2)      если это арендная плата за коммерческий объект недвижимости (офис, магазин, склад, фабрика и т.п.), вне зависимости от суммы.

В случае нарушения этого требования взымается штраф:

1)      если это аренда жилого объекта недвижимости, то штраф взымается только с арендодателя (собственника недвижимости), отдельно по факту каждого нарушения, в размере 5% от скрытой оплаты, но не менее минимального размера штрафа (250 ТЛ).

2)      если же это аренда коммерческого объекта недвижимости, то штраф взымается и с арендодателя, и с арендатора, с каждого по отдельности в размере 5% от скрытой оплаты, но не менее минимального размера штрафа (1.000 ТЛ, 500 ТЛ или 250 ТЛ).

На 2010 год минимальные размеры штрафа составляют:

·         1.000 ТЛ для юридических лиц, самозанятых специалистов (адвокатов, бухгалтеров, врачей) и предпринимателей первой категории,

·         500 ТЛ для предпринимателей второй категории, фермеров и тех, чей доход рассчитывается по упрощенной схеме,

·         250 ТЛ для всех остальных.

 

2.            БЕСПЛАТНАЯ ИЛИ СУПЕРДЕШЕВАЯ АРЕНДА?

Если объект недвижимости фактически предоставлен в аренду, но по договоренности сторон арендная плата вообще не оплачивается или же установлена супердешевая аренда, то турецкое государство, чтобы собрать положенные налоги, при расчетах берет за основу «вмененную арендную плату». Величина вмененной арендной платы устанавливается судом или компетентным органом, если же такой установленной величины нет, то считается, что вмененная арендная плата за год равна 5% от налоговой стоимости недвижимости.

Пример: Гражданин России купил в Турции квартиру, сам он живет в Москве, а в его турецкой квартире постоянно проживает его друг, причем совершенно бесплатно. Оказывается, даже в этом случае собственнику квартиры надо будет платить налог с «арендной платы», которую он, фактически, даже не получает! Как же рассчитывается этот налог? Прежде всего, вычисляется «вмененная арендная плата»: 5% от налоговой (кадастровой) стоимости квартиры. Если эта стоимость составляет, к примеру, 100.000 ТЛ, то годовой доход с аренды составил бы 5.000 ТЛ. Вот от этой суммы и идет отсчет, согласно правилам, которые приводятся в этой статье.

Принцип налогообложения прибыли с вмененной арендной платы не применяется в следующих случаях:

·         если пустующее жилье предоставлено для проживания третьему лицу бесплатно, но с такой целью, чтобы тот заботился о сохранности и безопасности этого жилища;

·         если жилье предоставлено для проживания детей, родителей или братьев/сестер собственника недвижимости (но не более одного жилища на каждого);

·         если в этом жилище проживает сам собственник, а вместе с ним и его родственники.

 

3.            НЕОБЛАГАЕМАЯ НАЛОГОМ СУММА

Ежегодно правительство устанавливает необлагаемую налогом сумму, которая вычитается из дохода с аренды. На 2010 год она составляет 2.600 ТЛ. Если доход с аренды за год составил больше этой суммы, то прибыль должна быть задекларирована, и с нее должен быть оплачен налог.

Необлагаемая налогом сумма вычитается только из дохода с аренды жилых объектов недвижимости, и не может быть использована в отношении дохода с аренды коммерческих объектов недвижимости.

Предприниматели, имеющие доход от своей коммерческой, сельскохозяйственной или профессиональной деятельности, не могут воспользоваться этим правом вычета. То есть, фактически, этим правом вычета могут воспользоваться только наемные работники и не занятые лица (безработные, домохозяйки).

Если у объекта недвижимости имеются несколько собственников, то правом вычета в полной мере (на все 2.600 ТЛ) может воспользоваться каждый из них по отдельности.

Если налогоплательщик получает доход с аренды нескольких жилых объектов недвижимости, то воспользоваться правом вычета он может только один раз, с общего дохода.

                                                                                                                              

4.            РАСХОДЫ, ВЫЧИТАЕМЫЕ ИЗ ДОХОДА С АРЕНДЫ

Размер чистой налогооблагаемой прибыли с аренды рассчитывается путем вычета расходов из доходов. Сумма расходов может быть определена одним из двух методов:

1)       Усредненная сумма расходов;

2)      Реальная сумма расходов.

Метод расчета расходов определяется налогоплательщиком за все принадлежащие ему объекты недвижимости, то есть не допускается применение одного метода к одной части недвижимости, и второго – к другой.

Налогоплательщик, выбравший метод «Усредненной суммы расходов» может перейти к методу «Реальная сумма расходов» только по прошествии двух лет.

1)      Усредненная сумма расходов:

При этом методе расчета суммы расходов налогоплательщик просто вычитает 25% из той суммы доходов, которая осталась после вычета необлагаемой налогом суммы.

Пример: За прошедший год Олег получил доход с аренды в размере 6.000 ТЛ (500 ТЛ х 12 месяцев). После вычета необлагаемой налогом суммы (2.600 ТЛ) осталось 3.400 ТЛ. Пользуясь методом расчета усредненной суммы доходов, Олег вычел 25% из 3.400 ТЛ, и в результате его налогооблагаемая прибыль с аренды составила 2.550 ТЛ. Забегая немного вперед, отметим, что если налогооблагаемая прибыль с аренды за отчетный год составляет не более 8.700 (восьми тысяч семисот) ТЛ, то ставка налога – 15%. Таким образом, в нашем примере Олег заплатит налог 15% с 2.550 ТЛ, т.е. 382,50 ТЛ.

2)      Реальная сумма расходов:

Если налогоплательщик выбирает метод подсчета реальной суммы расходов, то он может вычесть из дохода с аренды следующие статьи расходов, при условии их документального подтверждения:

·         Оплаченные самим арендодателем счета за освещение, отопление, водоснабжение и обслуживание лифта в сдаваемой в аренду недвижимости;

·         Административные расходы, связанные с управлением сдаваемой в аренду недвижимости, соотносимые с ее важностью;

·         Расходы на страхование сдаваемой в аренду недвижимости;

·         Процентные выплаты по займам, полученным и используемым на сдаваемую в аренду недвижимость;

·         В отношении одного жилого объекта недвижимости, сдаваемого в аренду, в течение 5 лет после приобретения этой недвижимости налогоплательщик может вычитать 5% от оплаченной им стоимости этой недвижимости из доходов с аренды этой недвижимости;

Этот 5%-ный вычет применяется в отношении только одного объекта недвижимости, сдаваемого в аренду. Если налогоплательщик сдает в аренду несколько квартир, то этим вычетом он может воспользоваться только один раз.

5% вычитаются из дохода с аренды именно этой недвижимости, они не касаются дохода с аренды других объектов недвижимости, принадлежащих налогоплательщику.

Если доход с аренды составил менее вычитаемых 5%, то неиспользованная сумма вычета не переходит на следующий год.

Если в аренду сдается коммерческий объект недвижимости – например, офисное помещение – то 5%-ный вычет не применяется.

·         Любые налоги, сборы и пошлины, оплаченные в связи со сдаваемой в аренду недвижимостью;

·         Амортизация;

·         Расходы на ремонт и содержание сдаваемой в аренду недвижимости;

·         Если налогоплательщик-арендодатель не является собственником данной сдаваемой в аренду недвижимости, а сам арендовывает ее у третьего лица и сдает в субаренду, то этот налогоплательщик может вычитать из доходов с аренды оплаченную им самим арендную плату;

·         Если собственник недвижимости сдает свою квартиру в аренду, а сам проживает в другой, арендованной им квартире, то он может вычесть оплаченную им арендную плату из своих доходов с аренды (нерезиденты не могут воспользоваться этим правом, т.е. не могут вычесть оплаченную ими за рубежом арендную плату из дохода, полученного с аренды своей недвижимости в Турции);

·         Ущерб, убытки и компенсации, выплаченные в связи со сдаваемой в аренду недвижимостью на основании какого-либо договора, закона или судебного постановления.

Налогоплательщик, выбравший метод подсчета реальной суммы расходов, обязан хранить в течение 5 лет все документы по совершенным им расходам и предъявлять их по первому требованию налоговых органов.

Если налогоплательщик имеет возможность вычесть из дохода с аренды необлагаемую налогом сумму (2.600 ТЛ), то налогооблагаемая прибыль рассчитывается по следующей формуле:

Налогооблагаемая прибыль = (Доход с аренды) – (Необлагаемая налогом сумма) – (Общая сумма реальных расходов)х[(Доход с аренды) – (Необлагаемая налогом сумма)]/(Доход с аренды) = [(Доход с аренды) – (Необлагаемая налогом сумма)] х [1 – (Общая сумма реальных расходов)/(Доход с аренды)]

НП  = (ДА – ННС)х(1-ОСРР/ДА)

Пример: За прошедший год Алла получила доход с аренды в размере 12.000 ТЛ (1.000 ТЛ х 12 месяцев). При этом ее расходы, связанные с этой недвижимостью, составили 3.000 ТЛ. Какой будет налогооблагаемая прибыль?

НП = (12.000 – 2.600)х(1-3.000/12.000) = 7.050 ТЛ.

ВЫВОД: Если соотношение (Общая сумма реальных расходов)/(Доход с аренды) –  в буквенном обозначении ОСРР/ДА – больше чем 1/4, то выгоднее выбирать метод подсчета реальной суммы расходов, если же меньше – то выгоднее метод расчета усредненной суммы расходов. На практике, конечно, при выборе метода следует учесть и необходимость документально подтверждать заявленные расходы и хранить эти документы в течение 5 лет.

Пример: Если бы в вышеприведенном примере расходы Аллы составили не 3.000, а 4.000 ТЛ, то при применении метода подсчета реальной суммы расходов налогооблагаемая прибыль была бы 6.266,67 ТЛ, а при методе расчета усредненной суммы расходов – 7.050 ТЛ. Или если бы расходы составили 2.000 ТЛ, то при реальном методе – 7.833,33 ТЛ, а при усредненном – те же 7.050 ТЛ.

ВАЖНО: Если Вы недавно купили недвижимость с целью инвестиций и сдаете ее в аренду (из дохода с аренды вычитаhttp://legalturkey.ru/forum/14-11-1ется 5% от стоимости недвижимости в течение первых 5 лет после приобретения), а тем более если при приобретении Вы взяли в банке ипотечный кредит (выплаченные по кредиту проценты вычитаются из дохода с аренды), то, чаще всего, значительно выгоднее выбрать метод подсчета реальной суммы расходов, вычитаемых из дохода с аренды.


Обсуждение и вопросы - на форуме...
Категория: Гражданское право | Добавил: alexfedorov (24.12.2010) | Автор: Александр Федоров E W
Просмотров: 4511 | Теги: Недвижимость, оплата через банк, доход, налогообложение, Аренда, штраф, рента, Турция | Рейтинг: 5.0/1
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]
Copyright LegalTurkey © 2017
Бесплатный конструктор сайтов - uCoz